Inleiding

Jullie project is een hele opgave! Een woonproject voor 80 tot 100 mensen zal veel energie vergen; jullie zullen ook tegenslagen moeten incasseren. Een belangrijke tip: toon zelf veel initiatief! Kom met een goed plan: hoe concreter, hoe gemakkelijker de politiek een uitzondering zal maken voor dingen die normaliter niet kunnen. Onderhoud veel contacten en kijk waar je kan scoren.

Waar krijg je zoal mee te maken?

Bestaand gebouw of nieuwbouw?
Wel of niet onder een woningcorporatie
Koop of huur
Planopzet
Financiën en subsidies
Organisatie
Projecten uit de praktijk

Bestaand gebouw of nieuwbouw?
Een bestaand gebouw heeft voordelen als:
- sfeer: dat kan een inspiratiebron zijn
- de ligging; die is meestal beter, maar in dat geval is het pand vaak duurder
- binding met de omgeving: is gemakkelijker; je kan aanknopen bij eerdere functie
- goedkoper, maar hangt af van aankoopprijs en verbouwingskosten
- hogere verdiepingsruimten
- ontheffingen van regels in de bouwverordening zijn misschien wat gemakkelijker te verkrijgen

Nieuwbouw heeft voordelen als:
- goed aan te passen aan de woonwensen van de groep, maar door verloop vervul je toch niet ieders wens
- is goed toegankelijk te maken: breedte toegangen, lift, drempels, hellingsbanen
- is goed te splitsten in koop/huurgedeelte, woon-werkgedeelte/ grote of kleine woning. Het is iets flexibeler; je kan het plafond van een eventueel restaurant bijv. hoger maken voor het afzuigsysteem.
- is gemakkelijker weer om te zetten in 'normale woningen': sommige woningcorporaties eisen "terugbouwbaarheid". Dat is bij nieuwbouw gemakkelijker, àls je aan de eisen van de corporatie wil voldoen.

Nadeel: hoe kom je aan een bouwlocatie? Al vanaf 1970 is er verdichting gaande in de stad. Veel is al weggemaaid door de gemeente.

Erfpacht
Wat erfpacht betreft is er voor oud- of nieuwbouw geen verschil. Erfpacht kan je in een keer afkopen voor een periode van 10 of 100 jaar. Maar hoe duurder de woning hoe meer je voor de grond betaalt. Op de binnenstad rust voor het grootste deel geen erfpacht. Dus in het centrum kan je wellicht goedkoper iets kopen. Maar als je van de gemeente koopt betaal je altijd erfpacht! Maar daar staat tegenover dat sociale woningbouw weer een lage erfpacht heeft.

Vraag: Hoe gaat dat met nieuwbouw waarin koop- en huurwoningen zitten?
Arie: De gemeente berekent per geval de erfpacht bij huur. Bij kopen bijv. voor 150.000 gulden, betaal je 1/5 deel daarvan.
Vraag: Dat wordt dus niet moeilijk bij deels kopen en deels huren?
Arie: Nee, helemaal niet. Het kan wel moeilijk zijn om je sociale huurwoning te verkopen en andersom ook. Er wordt dan een grondexploitatie opgesteld.
Vraag: Moeten we apart over de erfpacht onderhandelen met het Grondbedrijf?
Arie: Particulieren onderling hebben geen probleem daarmee. In andere gevallen kan je met het grondbedrijf praten over een bijzondere erfpachtconstructie. Doe dat in een vroeg stadium. In theorie kan je een erfpachtcontract opstellen zoals je het wil hebben. Het is een privaat-rechtelijk contract tussen het grondbedrijf en de gebruiker: de omschrijving van het gebruik van het gebouw bepaalt de erfpacht. Dus probeer daarin flexibiliteit te krijgen. Maar bedenk dat men bij meerdere gebruiksfuncties altijd accoord gaat met het duurste gebruik. Op kantoorgebruik zit momenteel de hoogste erfpacht; dus als je de gebruiksomschrijving aangeeft als : èn kantoor èn opslag en wonen, dan berekent men de erfpacht voor kantoren. Maar de erfpachtcanon zèlf is onwrikbaar. Als je niet krijgt wat je wil, kan je een herziening aanvragen van het erfpachtcontract. De erfpacht bedraagt voor sociale huurwoningen 20.000 gulden en voor koopwingen gemiddeld 50.000.

Vraag: hoe zit het met "Maatschappelijk gebonden eigendom", waar een vorige spreker het over had?
Arie: Maatschappelijk gebonden eigendom wil zeggen dat je een woning koopt die je niet zomaar mag doorverkopen omdat deze woning door de overheid gesubsidieerd of anderszins wordt gesteund. Daarmee wordt geëxperimenteerd in Rotterdam. In Amsterdam bestaat deze vorm nog niet. Er zijn plannen om bepaalde goedkopere woningen daarvoor in aanmerking te laten komen. Men wil toe naar goedkope koopwoningen met goedkope grond, onder voorwaarde dat men verplicht wordt de woning aan de corporatie terug te verkopen. Woningcorporaties reageren wisselend op dit nieuwe idee.

Wel of niet onder een woningbouwcorporatie?
Voordelen van een corporatie zijn:
- sociale huurwoningen kunnen alleen door een corporatie gebouwd worden, een stichting kan dat nooit. Er zijn ca. 12 corporaties in Amsterdam van verschillende signatuur. Zij krijgen een lagere grondprijs: 20.000 ipv 50.000 per woning.
- een corporatie is geen winstbeogende instelling. De winst moet in de volkshuisvesting geïnvesteerd worden. Zij kunnen in onrendabele projecten investeren. Op nieuwbouw zitten vaak kosten die niet terug te vorderen zijn. Aan oudbouw kan men wel geld overhouden omdat er geen aflossing meer opzit.
- Corporaties kunnen voordeliger geld lenen. En dat kan, zeker bij een lage rente, aardig schelen.
- Corporaties zijn erg goed in technisch beheer (onderhoud, het safsluiten van een glasverzekering); soms doen ze voor woongroepen ook de administratie. Bij een los groepsverband kan je de instroom van nieuwkomers aan de corporatie overlaten. Er zijn woongroepen die een deel van de huur terugkrijgen omdat ze zelf een deel van het beheer doen.
- Corporatie kan financiering van huurwoningen regelen (via Waarborgfonds Sociale woningbouw of via eigen financiering) en ook het verkooprisico op zich nemen.

Vraag: Hoe zit het als je huurkoop doet?
Arie: Wat bedoel je met huurkoop? Er bestaat zoiets als "casco-huur"; daarbij koop je de zogenaamde 'inbouw' (het interieur) maar de buitenkant en de basisstructuur, het casco, blijven van de corporatie. Dit is een vorm van "koophuur" waar Woningbouwvereniging Het Oosten mee experimenteert. Maar het is nog lang niet zo ver dat je voor een toevoeging c.q. verbetering aan zo'n binnenbouw geld krijgt bij doorverkopen.
In deze constructie is huursubsidie mogelijk voor het casco ( 1/2 woning) en voor het gekochte interieur krijg je hypotheekaftrek. Maar de overheid wil dat je voor dat belastingvoordeel risico draagt. In dat geval moet je afspreken dat de vereniging de flat terugkoopt tegen de door een taxateur vastgestelde prijs.

Voordelen als je zelf ontwikkelt:
- je wijst zelf de woningen toe, al moet de stichting zich houden aan de huisvestingsregels van de gemeente
- de planontwikkeling van het pand is vrij (corporaties stellen daar soms eisen aan)
- huur- en verkoopprijzen stel je zelf vast (corporaties werken met een puntensysteem)
- geen hinder van het woongroepenbeleid van de gemeente. Corporaties moeten toestemming vragen bij de gemeente voor het vestigen van een woongroep. Bij de gemeente staan vaak al groepen op een wachtlijst voor een bepaalde wijk en die hebben dan voorrang.
- geen invloed van corporaties op de werk- of woonindeling. Sommige corporaties doen moeilijk over niet-woonruimten (werkeenheden) omdat ze daar geen subsidie voor krijgen.
- bouwen op eigen grond blijft altijd mogelijk. Een corporatie laat de aankoop vaak via de gemeente lopen en dan krijg je bijna altijd met erfpacht te maken.

Huur of koop?
Huren
Sociale huur moet via een Woningbouwcorporatie: ca. 850,- p.m. per 70 m2 Iets duurdere huur kan via corporatie of belegger: ca. 1100,- p.m. per 70m2 Beleggers zijn misschien te porren voor jullie idee, maar ze zijn uit op geld. Dus het risico moet afgedekt zijn. Het gevaar is dat de belegger de woningen na een bepaalde tijd weer stuk voor stuk gaat doorverkopen. Deze constructie is misschien mogelijk als een tijdelijke noodoplossing voor financiering.

Kopen
Kopen is voordelig momenteel. Met zijn tweeën ben je wel 2 ton kwijt oftewel 1000,- p.m. voor 70 m2 (met belastingaftrek). Het is kortom net iets goedkoper dan met een belegger, maar ook afhankelijk van de hypotheekrente. Banken kijken soms naar leeftijd en hebben wel eens moeite met allerlei bedingingen, zoals bijv. op toelatingsbeleid. Het is een voordeel als je zelf geld hebt. Een borgstelling is een mogelijkheid, maar voor een stichting van 80 tot 100 mensen is het vinden van een borg wel moeilijk. Vraag: Doet Mama Cash niet aan borgstelling? Arie: MC helpt vooral starters met een eigen bedrijf en maximaal voor 50.000. Maar wie weet?
Banken kijken naar:
1. inkomen
2. waarde van het onroerend goed
3. "courantheid": een groepswoning raak je moeilijker kwijt dan een zelfstandige eenheid.

Huurwoningen kunnen later wel verkocht worden. De intentie is om dat met de beste en de duurste stukken te gaan doen (vanwege de draagkracht van deze huurders). Het is echter nooit een kadootje: je zult ervoor moeten betalen, zij het iets minder dan doorsnee op de markt.

Vraag: Willen wij iets dat onbetaalbaar is?
Arie (aarzelend): Mensen met lage inkomens kunnen de huur van nieuwbouw niet meer betalen.
Vraag: Sociale woningbouw kunnen we dus zelf niet ontwikkelen en een bankgarantie voor een particulier project lijkt onmogelijk?
Arie: Voor koopwooningen draag je risico's: de kosten voor architect, bouwkosten etc. Je kan dat voor korte tijd voorschieten, daarna verkoop je de woningen op papier en met dat geld betaal je de aannemer. Zo doet de projectontwikkelaar het. In dat geval betalen mensen wel hypotheek zonder dat ze het huis bezitten.
Vraag: Dus wij moeten ons opstellen als projectontwikkelaar?
Arie: Ja, maar ik heb het nu alleen over koopwoningen! Voor de huurwoningen zou je met een corporatie in zee kunnen gaan. Het zelf financieren van de huurwoningen zie ik inderdaad als een onbegonnen zaak. Corporaties hebben 'ontwikkelpoten', zoals Lieve de Key, Zomers buiten, Het Oosten.

Vraag: hoe zit het met steun van het rijk voor ouderen?
Arie: Dat zit volgens mij alleen in de voorzieningensfeer. Het rijksbeleid is erop gericht om ouderen langer thuis te laten blijven en daarvoor geven ze subsidies, maar niet voor woningaanschaf. De gemeente Amsterdam wil wel groepswoningen voor ouderen stimuleren.

Vraag: hanteert de gemeente een limiet voor de groepsgrootte?
Arie: Het gaat meestal om clusters van 15 eenheden met een gemeenschappelijke ruimte. Waar sturen jullie op aan?

Unaniem uit de zaal: zelfstandig wonen!
Arie: Je kan je plan allerlei vormen geven. je kan het gebouw indelen in clusters. Het is ook erg gunstig om een buurtfunctie te creëren. Dat is leuk. Dan moet je wel ook snel naar een professioneel beheerder. Een openbare functie bijvoorbeeld aan de straatkant, is goed voor de stad en goed voor de kostendekking.

Vereniging van eigenaren
Als je koopt woon je samen in één gebouw: het dak, de fundering en de trap zijn gemeenschappelijk. Daarvoor is iedereen verantwoordelijk, in de vorm van de vereniging van eigenaren. Bij een lekkend dak kunnen de kosten voor de reparatie hoofdelijk worden omgeslagen. Dit heet het "omslagstelsel". Je kan ook een aantal functies , bijv. beheer en onderhoud, onderbrengen bij een corporatie.

Vraag: Hoe benader je de gemeente het beste?
Arie: Bij de gemeente zul je je moeten invechten. Men zal zeggen dat alles al 'op' en vergeven is! Dus wees actief!! Het is zaaks om je plan goed en vooral zo concreet mogelijk te omschrijven (op papier). Daarna moet je op allerlei niveau's aan de slag:

a. politici zijn gevoelig voor nieuwe initiatieven
b. bestuurders zijn gevoelig voor concrete projecten (wat wordt het?)
c. ambtenaren regelen zaken: informeer hen vooral inhoudelijk over jullie plannen

Dus: 1. omschrijf je plan concreet.
Ik ken een voorbeeld uit Zwitserland, een initiatief dat nog groter is dan dat van jullie, namelijk 700 personen. Dit woon-werk-initiatief heet 'Kraftwerk 1' (er is een boekje over dat Arie aan de kerngroep te leen geeft). In dit boekje zat een coupon waardoor je je kon aanmelden als lid. Maar na aanmelding moest je wel een paar duizend gulden gaan betalen. Doordat het project zo geld in kas kreeg, verwierf het meer status. Men maakte een plan waarbij o.a. oppervlak p.p. werd aangegeven. Het kwam neer op een gemiddelde p.p van: 30m2 voor wonen plus 20m2 voor werken plus 5m2 gemeenschappelijk plus 5m2 commercieel etc. Kortom gemiddeld 60 m2 p.p.. En er verscheen dus dat boekje. Een publikatie zou ook voor jullie project goed zijn; je moet je namelijk manifesteren naar de gemeente. Je kan dan ingaan op o.a:
- je doelgroep
- het samenlevingsidee erachter
- de sociale functie
- de indeling van het pand (aantal m2)
- vestigingsvoorwaarden (waar o.a.?)

2. stel een slagvaardig 'wervingsgroepje' in.
Een groep van 4 à 5 personen moet intensief gaan jagen op gebouwen of bouwlocaties. Zij moeten snel werken en zich alléén richten op werving van een gebouw of locatie. Deze jacht kan hectisch zijn! Het moeten mensen zijn die er tijd voor hebben en snel contact leggen, die meteen op de stoep staan als ze iets op het oog hebben! Wend je vooral tot niet-commerciële instellingen.

In het projectplan zou je kunnen ingaan op verzorgende faciliteiten, maar dan wordt het al gauw een bejaardenproject.
Uit de zaal: Ja en een doorsnee ouderen project dat willen we niet, we zoeken naar een nieuwe vorm.
Arie: Maar je kan best van twee walletjes eten. Je gebruikt het, maar je bouwt ook faciliteiten voor de buurt in. Uiteraard faciliteiten die er nog niet zijn, daarmee kan je scoren. Vooral politici zijn gevoelig voor wat er nog niet is en aan de gemeente kan je subsidie vragen voor dergelijke nog niet bestaande voorzieningen. Natuurlijk kan je de ruimten voor de buurt commercieel aanpakken. En door aan gemengde groepen ruimte aan te bieden wordt de sociale veiligheid in de buurt bevorderd. (Ook een pluspunt voor een plan.)
Vraag: Hoe kunnen we politici inpakken? Waar gaan die voor?
Arie: Dat ligt aan de partij en het programma. Je moet mensen benaderen door een gesprek en met een brochure o.i.d.. Laat vooral iets concreets achter, bijvoorbeeld een projectplan!! Het hoeft nog niet helemaal dichtgetimmerd te zijn.
Vraag: Welke gemeentelijke diensten en wethouders moeten we benaderen? Arie:
- Woningdienst (wethouder Duco Stadig)
- Economische zaken (wethouder Krikke)
- Welzijn (en wellicht ook ouderenbeleid) wethouders van der Aa (en Guusje ter Horst)

N.B.: Je kan bij de afdeling Voorlichting van de gemeente navragen wie wat doet.

Vraag: Ontwikkelingsgebieden in Amsterdam?
Arie: Voorbeelden van ontwikkelingsgebieden zijn bijv. de IJ-oever en IJburg. Op een gegeven moment geeft de gemeente het aan ontwikkelaars. Maar een gedeelte van IJburg is nu aan een samenwerkingsverband gegeven. Er is nog niets ingetekend. Wil je hier iets dan moet je je bij zo'n samenwerkingsverband naar binnenpraten. Je kan zeggen:"Wij willen daar voor 7000 m2 'inzitten'." Er is een gemeentelijke projectgroep voor IJburg en ook een voor de zuidelijke IJ-oever. Neem met hen contact op. In zo'n samenwerkingsverband zit al een corporatie. Je kan ook eens met zo'n corporatie praten. Zij zijn gevoelig voor concrete plannen.

Vraag: Hoe zit het met de pier bij de graansilo?
Arie: Dat wordt heel erg duur: 3,5 ton voor 70m2. Je kan beter gaan kijken naar gebieden waar men over drie jaar wil gaan bouwen, zoals:

- Westerdokseiland
- Oostelijke Handelskade
- Zeeburgereilanden
- of Amsterdam Noord

Uit de zaal: Dit woonproject staat al bij Woningbouwvereniging Het Oosten aangemeld voor Loods Argentinië op de Oostelijke Handelskade. Tot nu toe hebben we nog niets concreets erover vernomen.
Arie: Bel ze! Uit de zaal: Maar is dat allemaal niet te ver uit het centrum? Arie: Er komt een tram naar het Oostelijk havengebied en naar Noord een metro.

Vraag: Hoe zit het met het Stork terrein?
Arie: Daar komen alleen bedrijven. Veel woningen komen er in de wijk Fünen (net achter de Czaar Peterbuurt) bij de Zeeburgerdijk. Maar volgens iemand uit de zaal zijn de bouwplannen daar ook al klaar (?).

Financiën, subsidies en het belang van een achterban
Je moet vooral laten zien dat je een vaste achterban hebt, dat het een plan is dat gedragen wordt! Vooral politici zijn daar gevoelig voor.

Een nieuw gezicht in de zaal:
Ja, je moet mensen meer binden, door een hogere contributie in te stellen. Die 25,- is belachelijk laag. Het kan bijvoorbeeld zoals in Zwitserland waar mensen zo'n 3000,- betaalden.
Arie: Ja, je kan stellen dat één deel van dat geld opgaat aan het dekken van kosten (postzegels, brochure etc.) en dat het ander deel op de bank gezet wordt, met de belofte dat àls dingen niet doorgaan dat mensen dàt deel dan terugkrijgen. Op die manier kan je gemakkelijker van mensen geld vragen. Voor de brochures kan je subsidie aanvragen (kijk in het Fondsenboek). Maak je aanvraag zo concreet mogelijk en geef daarbij aan:
-doel
-middel
-kosten

Vraag: Wat is het maximale oppervlak voor een sociale huurwoning?
Arie: Het minimum is 50m2, maar het kan oplopen tot 150 à 200m2. In Amsterdam ligt het gemniddelde rond de 70 à 80 m2 voor nieuwbouw. Er is een tendens om de woningen groter en hoger te maken. Bij casco bouw je zelf, maar het kan financieel een blok aan het been worden. Het knutselen aan je huis kan je hele leven gaan beheersen. Wil je dat? Van de andere kant wordt het ook echt van jezelf. Sommige mensen leggen er hun hele ziel en zaligheid in.
Uit de zaal:
Bij Loods Argentinië en Nieuw Wilhelmina op de Oostelijke Handelskade denken ze aan inbouwpakketten die geleverd worden bij eventuele casco's aldaar.

Afsluiting