Derde Brunch, VrouwenWoonproject EEN VROLIJKE OUDE DAG

Verslag derde Brunch,
21 juni 1998
vragen

O R G A N I S A T I E
door
Henk Sanders
bestuurslid van Woningbouwvereniging Gelderland

Inleiding
Oorspronkelijk werd ik gevraagd om over Woningbouwvereniging Gelderland te spreken. Wbv. Gelderland is uit de kraakbeweging voortgekomen: er zijn 16 panden ontwikkeld en er is een vereniging ontstaan.
Maar toen ik de vorige keer aanwezig was als toehoorder op de brunch van 10 mei kwam ik tot de conclusie dat het beter is om met jullie te discussièren dan om een lezing te houden; want jullie weten al veel.
Aan de discussie gaat een korte schets vooraf: in vogelvlucht bespreekt Henk Sanders enkele kernpunten die de aandacht verdienen in een project als dit.
Er worden onder alle aanwezigen vijf A-viertjes uitgedeeld waarop als geheugensteuntje de hoofdzaken staan aangegeven.

De kernpunten met een korte toelichting

Schets naar het pand

1. Organisatievorm, bijv. een vereniging
2. Pand (huren, kopen, bouwen)
3. Toewijzing: verhuur aan de leden
4. Beheer

Het proces moet niet te lang duren, maar zeker ook niet te snel gaan, want het is een gecompliceerd proces. Wanneer men een pand heeft, breekt een belangrijke fase aan: de toewijzing. Daar komt heel wat bij kijken! Ik wens jullie er nu al succes mee. Het is zaaks om daar nu al met elkaar over te gaan praten.
Wanneer iedereen is ingetrokken, komt het beheer aan de orde. Het is goed om óók daarover al in een vroeg stadium met elkaar te gaan praten.

1. Organisatievorm: opbouw vereniging

a. financièn
b. bestuur
c. werkkracht van de leden

ad a. financièn: onkostenvergoeding, leningen, begroting en jaarverslag

Geld is zeer belangrijk en het moet zwaarder wegen dan men wel eens denkt. Zorg voor een ruime begroting en geld in kas. Als er voor een vereniging wordt gekozen dan betekent dat de inzet van vrijwilligers en hun onkosten moeten worden vergoed uit de kas van de vereniging. Men kan beter geld lenen dan betalingen uitstellen of taken maar half doen.
Er moet ook een goede begroting worden gemaakt voor het volgend jaar, waarin gespecificeerd wordt hoeveel er voor wat nodig is. En uiteraard wordt van de financièn ook verantwoording afgelegd in een deugdelijk jaarverslag.

ad b. bestuur: competentie, mandaat, besluitenlijst bijhouden, jaarverslag

Dit soort clubs heeft nogal de neiging om te vertrouwen op het gebeuren. Maar er komen onherroepelijk problemen, confrontaties en opsplitsingen in groepjes. Zorg daarom voor een vertrouwenwekkend bestuur dat competent is en juist op dit soort dingen let. Het is niet een functie die je "in naam" vervult! Het vraagt echt iets van iemand.

Het bestuur draagt verantwoordelijkheid. Het is raadzaam om aan het bestuur een mandaat te geven voor de korte termijn besluiten, de dagelijkse gang van zaken. Zo voorkom je eíndeloze discussies in de vereniging. Leg in ieder geval vooraf vast wàt naar de ledenvergadering gaat en waar het bestuur een mandaat heeft. Uiteraard moeten alle besluiten schriftelijk worden bijgehouden.

Het jaarverslag is naast een financièle ook een inhoudelijke en organisatorische verantwoording over het afgelopen jaar. In die verantwoording moet je jezelf herkennen. Met het jaarverslag moet je ook nieuwe leden werven. Er zullen veel mensen afvallen. Het proces duurt 3 à 4 jaar. De ervaring leert dat uiteindelijk slechts ca. 25% van de oorspronkelijke initiatiefnemers in het pand trekken.
Het uitgangspunt moet soms opnieuw ter discussie gesteld worden, maar doe dat bedachtzaam en vóór of na het betrekken van het pand, maar niet even tussendoor. Goed besturen betekent dat een besluit moet worden uitgevoerd totdat het in grote lijnen wordt bijgesteld.

ad c. werkkracht van de leden: taakverdeling, werkgroepen, stress en frustraties

Stress en frustraties zijn heel normaal. Het is jammer, maar het kan niet anders. Het is nou eenmaal de consequentie van een vereniging. "Het is gewoon zoals het leven is", zegt een van de aanwezigen. Er wordt instemmend gemompeld.

2. Pand

a. Projectmatig werken
b. Plan van Eisen
c. Besluitvorming
d. Bouwfase

Stel dat het een pand wordt van 50 of 100 woningen. De waarde van zo'n pand zal dan snel 5 tot 10 miljoen gulden bedragen. De jaaromzet is dan ca. 1 miljoen (C.V., huren, onderhoud etc.). De hoge bedragen zeggen niet zoveel. Straks praat je even gemakkelijk over 1 miljoen als over 100 gulden.

ad a. Projectmatig werken: een kerngroep praat met deskundigen

Voor een groot pand moet je, buiten de vereniging om, projectmatig gaan werken. Er moet, los van het bestuur, een "kerngroep" zijn die het project van de grond trekt. De vereniging kan zich dan al gaan toeleggen op toewijzing en beheer.
Het ontwikkelen van een gebouw wordt gekenmerkt door "technische taal"over financièn en bouwtechnische aspecten (prijzen per m2, huren, kerncijfers, maxima, uitvoeringsniveau). Dat moet je niet allemaal in de Vereniging brengen. Breng de procesgang en het bouwtoezicht onder bij een kerngroep. Deze groep praat met deskundigen en doet de planontwikkeling op hoofdlijnen. Uiteraard kun je een kerngroep ook van buitenaf inhuren. Dat kost geld, maar het is goed besteed.
Huren of kopen? daar zitten veel haken en ogen aan. Dat is een taak voor een aparte groep.

ad b. Plan van Eisen

Je moet gaan inventariseren hoe je een gebouw wil ontwikkelen. Op de eerste plaats moeten de woonwensen van de leden worden geïnventariseerd: hoeveel 2- en hoeveel 3-kamerwoningen, de combinatie wonen-werken en andere speciale verlangens. Er moet ook gedacht worden over de goedkope kant en de dure kant enz.. Begin die discussie ook nu al. Maak een plan van eisen voor de architect. Snij een gebouw eerst in partjes en bekijk hoe je het wil. Maak daarna één universeel plaatje van het hele gebouw. Dat moet je steeds weer doen als je een pand gaat bekijken.
Toets de haalbaarheid bij de leden. Is er genoeg belangstelling (vallen er leden af en komen erbij)? Is het verhuurbaar (worden de huren niet te hoog)?

ad. c Besluitvorming

Beslissen over een pand doet de ledenvergadering van de vereniging, maar laat de kerngroep of de werkgroepen een eigen mening hebben. Zij moeten hun verhaal goed aan de vergadering voorleggen en de ledenvergadering moet hen kritisch volgen!
Wanneer een traject wordt ingezet komt er een "point of no return". Hou dat punt in de gaten; de leden van de vergadering moeten er dan "rijp" voor zijn om een beslissing te nemen: ze moeten 'ja' of 'nee' kunnen zeggen tegen een plan. Hoe beter er is voorbereid, hoe sneller een beslissing genomen kan worden als een pand zich aandient.

ad. d Bouwfase

Wanneer men bij de bouwfase aankomt, is de hoofdinbreng van de leden voorbij. Dan zijn er wel nog kleine, bouwkundige verlangens mogelijk, zoals de kleuren, de deur links of rechts, de aankleding van gemeenschappelijke ruimten. Voor de organisatie van de bouwfase zijn er meerdere mogelijkheden. Je kan het hele plan van de bouwfase onderbrengen bij een Woningbouwvereniging (bijv. Het Oosten).
Maar het heeft ook voordelen om alles zelf te doen. Dat is een afweging die je moet maken.
Je kan ook een bouwstichting oprichten, of een organsatie van buiten aantrekken. In het laatste geval is de gemeente de goedkoopste optie. Maar in het algemeen moet voor een externe organisatie worden betaald.

3. Toewijzing

Voor de toewijzing moet je modellen ontwikkelen, bijvoorbeeld: - op inschrijving
- eerst koop, dan huur
- op voorkeuren

Er ligt veel werk en drukte in het verschiet. Dus discussieer vroegtijdig over de toewijzing en het model dat je wil hanteren. Hebben bijvoorbeeld mensen die zich veel hebben ingezet voorrang op anderen? Doe daar een uitspraak over vooraf. Ook over het toelaten van nieuwkomers. Voordat mensen zich gaan inzetten voor de vereniging moet je al uitspraken doen over toewijzing, want als ze er eenmaal inzet voor plegen, dan kun je ze niet meer uitsluiten! Formeel zal het gebouw voor elke woningzoekende toegankelijk moeten zijn. Welke criteria leg je aan? Dat moet je zwart op wit zetten!
Er zou een werkgroep "Toewijzing" kunnen zijn die voorlopig toewijst. Pas bij het huurcontract/koopacte vindt dan de definitieve toewijzing plaats. Een voorlopige toewijzing kan (indien gemotiveerd) ingetrokken worden: zij geeft geen rechten.

4. Beheer

a. geen beheer Als de groep uit elkaar valt en iedereen een individuele huurder van een wbv. wordt. Zorg voor een wettelijk waterdicht toelatingsstatuut. Toewijzing kan je ook door professionals laten doen, als je zelf maar goed de criteria aangeeft.
b. huurinning Strikte, scherpe voorwaarden vooraf besparen veel frustraties.
c. mutaties Verloop onder huurders, aannemen nieuwe mensen etc. Vertrek van huurders kan kosten en hinder veroorzaken. Waarborgsommen helpen wellicht.
d. onderhoud Onderhoudscontracten? Huurdersonderhoud? Schoonhouden centrale hal, liften e.d. Service kosten? (Zelf doen of een combinatie.)
e. risico's en kosten Inventarisatie glasverzekering of: eigen risico? OZBG: per bewoner of apart? Kabel t.v.: per bewoner of apart? Reiniging (vuilophaal) Rente voor leningen/ afbetalen Energiekosten f. gezamenlijke ruimten Reken goed uit wat alles kost. Maak van ieder onderdeel een zakelijke exploitatie. Een tuin brengt bijvoorbeeld alleen maar onkosten met zich mee, terwijl een wasserette of café kostendekkend of zelfs winstgevend kunnen zijn enz.). Denk tijdig na over de gemeenschappelijke voorzieningen. Naast het financièle aspect is er de organisatie: willen jullie ze centraal organiseren of juist delegeren?

Vragen naar aanleiding van lezing 'Organisatie'

* Een aanwezige opent de discussie met een persoonlijke ervaring: ik zit in een Centraal Wonen Project. Daar is het met de toewijzing helemaal verkeerd gegaan; dat is te snel en niet goed gedaan: er zitten te veel psychisch gestoorden tussen. Ik heb er van geleerd. Maar na 8 jaar ben ik wel gedropt. - Ja, er zitten mensen tussen die mooi weer spelen bij de aanmelding. Zij kammen hun haar netjes en zetten hun beste beentje voor, maar later ontpoppen ze zich als een totaal ander persoon. In zo'n geval heb je twee mogelijkheden: je leert ermee leven of je probeert het te voorkomen. Door het huurrecht kan je iemand niet zo maar wegsturen. Dus je kan het niet wettelijk regelen. Maar als een groep of vereniging heel sterk is dan krijgt zo'n stoorzender niet echt een kans. Je moet er samen uitkomen; het is ook een leerproces.

* Zijn er modellen voor toewijzing? Bijvoorbeeld door de buren, op financièn of door een ballotagecommissie? - Het kan een mix zijn van alles. Je groeit naar een ideaal model toe. Maar die modellen staan in de regel op gespannen voet met de wetgeving. Een ideaal systeem is er niet.

* Belangrijk is dat je weet wie je buren zijn en dat je daar zeggingschap over hebt. Vervolgens zou het dan aan een ballotagecommissie kunnen worden voorgelegd. - Als er leegstand komt, en dat zal er zeker komen, dan moet toch de huur betaald worden. Wie doet dat? Als het de Vereniging is dan heeft die ook de zeggenschap. Als de buren als eerste de voordracht hebben, dan ligt het weer anders. Een rol speelt ook hoe je woont (alleen of in een groep).
* Het idee van een lesbisch 'dorp' spreekt mij wel aan. Het hoeft niet per se een woongroep te zijn. Tussentijdse conclusie: Er is een werkgroepje nodig om de woonwensen te inventariseren.
* Over de besluitvorming: wat is bestuurlijke verantwoordelijkheid; wat moet wel en wat niet naar de ledenvergadering? - Dat kan je in de statuten vastleggen. Het is beter dat er een functioneel bestuur wordt aangesteld dat zaken voorbereidt. Houd 3x per jaar een ledenvergadering. Als het bestuur faalt, stuur het dan de laan uit. En uiteraard is er het financieel, inhoudelijk en organisatorisch jaarverslag: dat is de verantwoording. En er moet een begroting voor het volgend jaar zijn. Maar als je met 25 personen bent dan hoeft dit allemaal niet, maar bij 200 leden wel.
* Er zijn 4 à 5 werkgroepen nodig. Per onderwerp één. Haal die op plenaire vergaderingen bij elkaar waarop "oordeelvormend" met elkaar wordt overlegd. Op dergelijke vergaderingen wordt echter niets besloten. Het bestuur van de vereniging mag best arrogant zijn - ze horen immers te weten wat goed is voor de vereniging- maar de ledenvergadering heeft het laatste woord. Je moet slagvaardig blijven en dus je bestuur ruimte geven. Een stichting is minder democratisch. Een vereniging heeft grote nadelen in haar besluitvorming; een slagvaardig bestuur is een noodzaak.
- Wat als mensen teveel macht nemen? * Of teveel macht op hun bord gelegd krijgen.... . Macht is ook naar de wethouder gaan en zijn kantoor bezetten!
- Hoe zit het met woningbouwverenigingen? Zij hebben de neiging alles "voor je te gaan doen". * Iedere woningbouwvereniging heeft zijn eigen identiteit. Er zullen corporaties zijn die happen, terwijl andere het afketsen. Maar bedenk: als de wethouder het wil dan kan de Woningbouwvereniging geen nee meer zeggen! Maak een plan van eisen of verlangens: je moet goed weten wat je wil. Daarmee ga je dan het veld in, op zoek naar subsidies of een projectontwikkelaar. Ook een woningbouwvereniging is wel een ingang. Zet dus ook op een rijtje met wie je zaken zou willen doen. En ga niet in de "zielige hoek" zitten. Jullie zijn burgers van dit land met een legitiem project!
* Hoe staat Wbv Gelderland tegenover bureau de Verandering? - Vijf jaar geleden had onze Wbv het moeilijk. Een aantal panden zou toen hun eigen gebouw kopen. De verandering heeft toen een onderzoek gedaan naar de consequenties. De uitkomst was dat het voor de leden financieel niet gunstig was. Het bestuur van de Wbv. vond dat de Verandering goed werk had gedaan.
* Dat was dus een voorbeeld van extern advies inwinnen? - Ja.
* Met adviesbureau Abacus in Amsterdam hebben we ook wel contact gehad. Tja, je moet het zelf beslissen.
- Kan je subsidies ook door een professioneel iemand laten aanvragen? * De gemeente zal een goede partner zijn. * Een vraag over tijd. Met de huidige overspannen woningmarkt is een pand weg voordat je er goed en wel naar kunt kijken. Als er weinig tijd is, moeten we dan logge besluitvorming niet vermijden? - Dat is een kwestie van geld. De vrije markt is vaak te duur. De kansen liggen in gebouwen die liggen in bestemmingsplannen waar geen woonfunctie op zit en waar men niet weet wat ermee te doen. Hier heeft de gemeente ook macht. En als je je Plan van Eisen klaar hebt, kun je in feite binnen 5 minuten beslissen. * Combinatie van huren en kopen: daarmee kan je fiscaal voordeel trekken en huursubsidie krijgen. Er zou dan een financieel fonds gesticht kunnen worden voor een toekomstige, nieuwe groep vrouwen.... -Een flexibele manier van wonen moet kunnen. Huur en koop kan al, maar vraag dan wel specialistisch advies. En houd het fonds buiten de vereniging! * Als je een grote ruimte hebt gehuurd of gekocht, kan je die -als je er geen behoefte meer aan hebt- doorverkopen of doorverhuren? - De overdracht zal altijd via de vereniging gaan. Maar leg in je huurcontract vast hoe je het wil. Slotvraag aan Henk Sanders: kan je in steekwoorden zeggen wat we moeten gaan doen, hoe we moeten beginnen? Zijn antwoord: Ik heb jullie stuk van gisteravond gelezen. Dat is fantastisch. Met deze groep kan het niet misgaan. Dat stuk is een goede onderlegger voor het vervolg! P.S. Algemene mededelingen: de volgende vergadering is op 15 augustus 1998 van 19.00-21.00 uur in het COC te Amsterdam. Iedereen is daar welkom! Wat de informering van de leden van het woonproject betreft: voorheen kreeg iedereen alle notulen toegestuurd. Dat werd te duur. Er is nu besloten dat er ieder half jaar een nieuwsbrief komt. De eerste wordt eind augustus rondgestuurd. Daarin staan dan ook de data en de locaties van vergaderingen.
- Zijn de extra taken in 'De Kasko' vrijwilligerswerk en rouleren ze?
  Ja, het is vrijwillig, maar je doet iets zolang je er zin in hebt.
- Is uw beroep u van voordeel geweest in de praktijktaak van voorzitter van het bestuur?
  Ik had al veel in groepen gezeten, ja.
- Vind je dat casco-wonen geschikt is voor 65 plussers?
  Ja, ons huis wordt een fijn bejaardenoord. Op dit moment zijn er meerdere mensen 55 jaar, de jongste is 1 maand oud. We hebben al ervaring met een invalide bewoonster en de lift is in de toekomst voor iedereen goed. Ik denk dat velen blijven als ze ouder worden. Uiteraard verdient, indien nodig, professionele zorgdienst de voorkeur, maar kleine diensten zijn wel makkelijk te realiseren.
- Zijn verhuizingen binnenshuis altijd nodig bij casco?
  Ja, volgens mij wel, anders is het geen casco. Maar het gaat wel in golven.
- Wat geeft bijvoorbeeld aanleiding tot verhuizingen?
  Bij ons was het door een babyboom, carrières e.d., kortom veranderingen in persoonlijke omstandigheden.
- Hoe kwamen jullie aan een Woningbouwvereniging?
  Door met de gemeente te praten.
- Om nog een keer terug te komen op het alsmaar verhuizen. Kan je je voorstellen dat de ideologie die daar achter zit oudere vrouwen jong houdt?
  Je bent al flexibel als je in zo'n project stapt. Ik vind nieuwe plannen leuk, hoewel ik zelf niet echt een flexibel persoon ben.
  Zeggenschap over hoe je woont en met wie je woont kan ook een goed uitgangspunt zijn voor casco.
- Vind je het aantal van 100 mensen voor een casco-project niet veel?
  Ja, vind ik wel. Vergaderen met 100 personen is moeilijk. En het gevaar bestaat misschien dat mensen ondersneeuwen.
- Is er altijd animo voor de gemeenschappelijke ruimten?
  Dat wisselt. Je kan gemeenschappelijke ruimten natuurlijk ook opheffen. In dat geval betaal je ook minder contributie. Maar de gemeenschappelijke ruimten geven juist veel ruimte om je heen. Voor mij is dat een groot pluspunt!
- Worden de ruimten onderverdeeld met verplaatsbare wanden en hoe gehorig is het?
  Nee, wij gebruiken altijd stenen muren. Het is absoluut niet gehorig. Bij verbouwingen wordt altijd goed geïsoleerd. Iedereen heeft ook een eigen telefoonaansluiting. Onze grootste verbouwing was het aanbouwen van extra balkons.
- Waarom kozen jullie voor die bepaalde architect?
  Weet ik niet precies, daar bestonden al contacten mee.
- Wonen er ook mensen alleen bij jullie?
  Tot nu toe niet, maar vanavond hebben we een vergadering waarin dat unicum waarschijnlijk voor het eerst vormgegeven gaat worden.
- Kun je iets zeggen over de verhouding inkomen-contributie? Welk inkomen hoort bijvoorbeeld bij 200,- contributie per maand?
  Dat weet ik niet precies, ik geloof bij 50.000 gulden.
- Wat wordt er gedaan om de samenhang te bewaren?
  We hebben het Kasko-café, gezamenlijk klussen uitvoeren, feesten en vooral in de lente neemt het contact via de tuin enorm toe.
- Kan je een gemeenschappelijk ruimte huren voor een feest?
  Nee, gewoon gebruiken.
- Zijn de ruimten multifunctioneel? Kan je koffie drinken in de muziekkamer?
  Niet alle ruimten zijn multifunctioneel. De muziekkamer is bijvoorbeeld extra goed geïsoleerd en er is weinig daglichttoetreding. Maar alles kan ten alle tijden een andere functie krijgen.
- Je sprak even over vergaderen. Wij zijn nu in de eerste fase. We moeten iets aan besluitvorming gaan doen. Kan je daar iets over zeggen?
  Besluitvorming kost veel tijd! We hebben veel energie in de statuten gestoken. Bij belangrijke beslissingen wordt eerst gediscussiéerd en in een volgende vergadering beslist.
- Waarom zijn jullie een vereniging?
  Dat was voor ons de beste rechtspersoon en ook zonder winstoogmerk.
Ter afsluiting kwamen foto's, een plattegrond van De Kasko en achtergrondinformatie op tafel. Marijke van Ooijen verklaart zich bovendien bereid om voor belangstellenden een rondleiding door de Kasko te geven. (Wel graag collectief komen en niet individueel).
naar boven
naar eerste pagina