De theorie: wat is casco?

In het begrip casco schuilt het gevaar dat het een eigen leven gaat leiden en dat iedereen er wat anders onder verstaat.
Aan casco zit een aantal aspecten die Woningbouwvereiniging Het Oosten als uitgangspunten hanteert:

1. bouwkundige aspecten
2. beheer aspecten
3. financiële aspecten

Casco is ook het streven naar een combinatie van wonen en werken. Maar casco gaat verder dan het gebouw alleen, het strekt zich ook uit over de omgeving van het gebouw. In alle gevallen scharniert het casco-concept rond de volgende begrippen:

1. vrijheid
2. duurzaamheid
3. flexibiliteit

Hoe is Het Oosten tot casco gekomen en wat zijn de consequenties?

Op een bepaald moment constateerde men dat Amsterdam veel woningen heeft die de vraag op de woningmarkt vervullen. Maar het ene product gaat jarenlang, ja zelfs eeuwenlang mee, zoals de grachtenpanden; deze categorie heeft dus duurzaamheid en kwaliteit.
Maar aan de andere kant van het spectrum heb je de panden die binnen de kortste keren rijp zijn voor de sloop. De oorzaak daarvoor ligt volgens de directeur van Het Oosten, ir. Ph. Bijdendijk, in een foute stelling die aan de technische universiteiten wordt gedoceerd en die luidt: Form follows function. Dit functionalisme vigeert al deze hele eeuw in het westen. Er komen goede dingen uit, maar ook foute.
Het Oosten heeft deze stelling omgedraaid: function follows form en daarbij de factor tijd ingebouwd. Met andere woorden: bouw iets dat voor méér dingen geschikt is, zoals wonen èn werken.
Bouwtechnisch gezien vraagt dit om een "overmaat", het letterlijk creëren van "speelruimte". Voorbeelden hiervan zijn de grote lofts in Amerika. Dit zorgt voor vrijheid en flexibiliteit: de gebruiker kan naar eigen wens en inzicht de ruimte veranderen. Maar deze wens staat op gespannen voet met de regelgeving van overheidswege. Men moet daarom oppassen om iets niet te snel een woning te noemen, want dan kom je in de problemen met de regels. Het is vaak beter van een atelier te spreken, maar dat is een truc!

Kraakpand de Tetterode zorgde voor de doorbraak

De grote doorbraak voor Het Oosten was hun ervaring met de Tetterode in de eerste helft van de jaren tachtig. Hoewel het overleg met de bewoners en gebruikers aanvankelijk moeizaam verliep, kwam men tenslotte tot een oplossing. Het Oosten zou de buitenkant, inclusief de leidingen, van het gebouw beheren; het beheer van de binnenkant liet men over aan de stichting die de bewoners/gebruikers hadden opgericht. Dit was revolutionair voor woningbouwverenigingen toen en zelf nu nog! Maar volgens Het Oosten is er geen probleem als het maar veilig en hygiënisch is.

Denktank 'Podium Werken aan 't IJ'

Deze ideeën over een nieuwe verdeling van verantwoordelijkheid tussen Woningbouwvereniging en bewoners/gebruikers werden tussen 1994 en 1997 verder uitgewerkt in een denktank 'Podium Werken aan het IJ'. Hierin zaten naast Het Oosten en Stichting woningbedrijf Amsterdam wetenschappers, kunstenaars/krakers, en mensen uit het bank- en verzekeringswezen. Deze denktank richtte zich vooral op de IJ-oeverontwikkeling. Hier werden veel gekraakte havenpanden spontaan gebruikt door mensen. Het Oosten heeft op hen haar filosofie losgelaten. Dit heeft geleid tot twee vlugschriften: Stad als Casco I en II. Daarnaast zijn er workshops georganiseerd om de ideeën te toetsen; tijdens deze bijeenkomsten zochten architecten samen met gebruikers naar nieuwe bouwvormen.

De gemeente zwicht, maar met de nodige huiver

Bij de gemeente krijgt men op dit moment de handen wel op elkaar voor casco. Maar er bestaat -vooral bij het Gemeentelijk Grondbedrijf- grote huiver voor twee belangrijke consequenties die casco met zich meebrengt:
- de erfpacht moet op de helling
- een langzame ontwikkeling in de tijd

Ook meent men dat casco een probleem met zich meebrengt, het probleem van de "free rider" dat wil zeggen iemand die wel profiteert, maar geen verantwoordelijkheid neemt of zich inzet.

De poorten van de hel

Uit het publiek kwam een vraag: hoe kan het dat de gebruikers van de Graansilo eruitgegooid worden als het Podium zich bemoeit met de ontwikkeling van de IJ-oever?
Het 'Podium Werken aan 't IJ' was een denktank die slechts ideeën genereerde over de ontwikkeling van de IJ-oever, maar zij nam geen besluiten over de IJ-oeverontwikkeling. Dat is immers een taak van de gemeente.
Wel heeft Het Oosten, samen met de Stichting Woningbedrijf Amsterdam, in overleg met de gebruikers van de Silo een plan opgesteld voor herontwikkeling. En daarbij was ook een plaats ingeruimd voor deze gebruikers.
Tegelijkertijd maakte echter woningbouwcorporatie 'De Principaal' samen met projectontwikkelaar Y-Grain een plan voor herontwikkeling waarin de gebruikers niet gekend werden en ook geen ruimte kregen. Dit laatste plan won het echter.
Het heeft de wethouder wel in politieke problemen gebracht. (Hetzelfde gebeurt nu overigens bij Vrieshuis Amerika). Maar er lagen al contracten met bepaalde ontwikkelaars dus dat gaf voor de gemeente de doorslag tot ontruiming van de Silo.
Ja, je moet het wel voor de poorten van de hel weghalen! Tetterode had destijds het politieke tij mee.

Het visuele gedeelte

Op een overhead projector wordt tenslotte een waterval van beelden gepresenteerd die vooral cascoruimten in oude pakhuizen laten zien. Bestaande gebouwen zijn gunstiger voor casco in finacieel opzicht. Wanneer je in nieuwbouw deze 'extra maat' moet realiseren wordt het nogal duur.

Vragen naar aanleiding van lezing 'De rol van Woningbouwvereniging Het Oosten met betrekking tot Casco's'

Vraag:
Hoort bij casco ook het sanitair (wc en bakamer)?
Antwoord: Nee, alleen de leidingen - en die leg je ook niet door de héle woning aan. Daarnaast kan de Woningbouwvereniging wel keuzepaketten aanbieden voor aanleg.

Vraag:
Wat scheelt casco in de kosten?
Antwoord: Nieuwbouwcasco is vrij duur vanwege de 'overmaat' die casco vereist. In bestaande gebouwen win je met casco ca. 20% van je kosten. Het Oosten heeft ook een koop-huurconstructie waarbij de bewoner/gebruiker de binnenkant koopt, maar de buitenkant in beheer van de Woningbouwvereniging blijft. Afhankelijk van inkomen heb je dan recht op zowel hypotheekrenteaftrek als op huursubsidie. En dat kan enkel tientjes per maand schelen.

Uitroep in de zaal: Casco lijkt mij onrustig - al die grote ruimten vol met alles. Voor mij hoeft het niet.
Antwoord: Nee, casco is juist dat de gebruiker de vrijheid heeft om het in te delen naar eigen wens.
Reactie: Maar wordt het dan geen rommeltje als iedereen maar zijn eigen gang kan gaan?
Antwoord: Je moet met elkaar goede afspraken maken. De schoonmaak regel je onderling zelf. Maar ja, je moet wel weten waar je aan begint.

Vraag:
heb je concrete tips voor de aanpak?
Antwoord:
* je moet een organisatievorm hebben
* de groep moet stabiel zijn
* een loactie op het oog hebben is zéér belangrijk. (Ga in Amsterdam naar partijen toe die daarin doen. Het Oosten zelf doet zo'n 50% van alle bouwprojecten in Amsterdam.

Vraag:
Kunt u concreet locaties van Het Oosten aangeven?
Antwoord: Jullie groep is groot. Wij gaan bijvoorbeeld op de Oostelijke Handelskade een gebied ontwikkelen, lopend vanaf Vrieshuis Amerika tot en met de Loods Argentinië. Het project heet Nieuw Amerika en we willen het in samenwerking met groepen doen. Er zijn meerdere groepen die daar belangstelling voor hebben. Het probleem is dat de indruk kan ontstaan dat groepen op slinkse wijze voorrang hebben weten te krijgen.
Henny Wasmoeth voegt hier de tip aan toe om meerdere ijzers in het vuur te stoppen en niet alleen te gaan varen op Het Oosten. Bedenk ook dat je jaarlijks huurverhogingen krijgt als je bij een woningbouwvereniging gaat. Het Oosten streeft er wel naar om de huurverhoging inflatievolgend te maken.

Vraag:
Het is belangrijk bekendheid te geven aan ons project. Kunnen we bijvoorbeeld contact leggen met een ambtenaar van de Centrale Stad?
Antwoord: In de Zuiderkerk geeft de gemeente informatie, maar persoonlijk ken ik geen ambtenaar die daar speciaal over gaat. Ik weet niet eens of die wel bestaat.

Opmerking: Hoe staat het met het aanbod in Amsterdam. De Zuid-as trekt bedrijven en werkgevers met topsalarissen aan. Zij kopen waarschijnlijk veel bouwlocaties op om hun werknemers te huisvesten. Ik ben somber gestemd over onze grote groep. Is het wel reëel en dan willen we ook nog liefst in het centrum.

Vraag:
En wat denkt u als eerste als ik zeg: 100 vrouwen willen een woonproject? Ik zou daar echt een eerlijk antwoord op willen.
Antwoord: Ik vind het leuk, maar ja, je moet je ook als betrouwbaar bewijzen. Een georganiseerde groep scheelt veel, zowel voor de gemeente als voor Woningbouwverenigingen.
En wat het casco-aanbod betreft, ja de woningmarkt is gek nu. Philips e.d. grote bedrijven kopen inderdaad veel op. Het is wellicht toch goed om de luwte op te zoeken.
Reactie: Ja, in het stadsdeel Westerpark heeft een groep vrouwen binnen vier jaar een complex gerealiseerd.

Vraag:
Kun je concrete uitspraken doen over locaties en grootte?
Antwoord: De binnenstad zal zeer moeilijk zijn. Maar teveel naar de stadsrand lijkt me ook niet jullie stijl. In de luwte liggen buurten waarvan de potentie tot nu toe nog onderschat is, zoals:
Stadsdeel Westerpark
Spaarndammerbuurt
De Baarsjes
Rivierenbuurt
Oosterparkbuurt (pal tegen het stadscentrum aan)
Overtoomse Veld
Noord
Van deze locaties lijkt mij de Spaarndammerbuurt zeer kansrijk: die buurt is nu echt niet gewild, maar straks als de Houthavens ontwikkeld worden, komt het vast erg in trek. Het Overtoomse veld zit momenteel misschien wel teveel in een dip. Ook Noord is erg onderschat. Daar zitten vreselijke leuke stukken tussen en straks krijg je de Noord-Zuidlijn.
Maar maak voor jezelf uit wat je acceptabel vindt.
En wat betreft het aantalvan 80-100, dat is moeilijk maar niet onmogelijk als je de politiek meekrijgt. Je moet het project op de politieke agenda krijgen. Zo heeft het Chinezenproject ook succes gehad in Amsterdam.

Vraag:
Als je van buitenkomt, ben je dan al woningzoekend als je aan zo'n project als dit meedoet?
Antwoord: Momenteel wordt de doorstroming gestimuleerd (van mensen die te goedkoop wonen gezien hun inkomen). Als je een goedkope woning tot ƒ 682 achterlaat dan krijg je voorrang. Maar de voorraad woningen is vaak uitgeput als ze de voorrangsregels hebben toegepast. Dus inschrijven kan nooit kwaad.

Vraag:
Kan de gemeente zich bemoeien met de toewijzing binnen het project?
In ieder geval moet 60%-80% meen ik twee jaar ingeschreven staan in Amsterdam. Dat zou even nagevraagd moeten worden bij de gemeente.
Henny Wasmoeth verklaart, bij wijze van afsluiting, dat hij altijd gebeld kan worden als er vragen zijn. Daarna roept "moederdag".

Dit deel van het programma wordt afgesloten met de mededeling dat er naast het verslag ook een nieuwsbrief gaat komen in de nabije toekomst. Er wordt nog nagepraat in de zonovergoten tuin van het Vrouwenhuis tot 19.00 uur.

naar boven
naar eerste pagina